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土地增值税法意见稿首提集建地房地产纳税 个人房屋买卖是否会继续免征?

日期:2022年06月24日

       北京报道, 财政部、国家税务总局近日就《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)向社会公开征求意见。 . 《征求意见稿》最大亮点在于, 在转让国有土地和地上建筑物、构筑物缴纳土地增值税的基础上, 转让集体土地使用权、地上建筑物和构筑物 其附件首次纳入征税范围。” 8月10日, 中国政法大学财税法研究中心主任石正文在接受华夏时报记者采访时表示。 财政部条法司在今年财政部立法工作安排中明确提到, 力争年内完成土地增值税法内部起草工作并报国家 及时召开理事会。 土地增值税是对房地产企业实际利润影响较大的税种, 甚至有人称其为反房地产暴利税。 数据显示, 2018年, 我国土地增值税收入达到5642亿元, 同比增长14.9%。 今年上半年, 全国土地增值税3565亿元, 同比增长10.3%。 亚太城市房地产研究院院长谢益峰在接受华夏时报记者采访时表示, 设计土地增值税的目的是为了调节房地产企业的超额利润。 与许多其他税收法规的兴起类似, 本土地增值税法也是现行《土地增值税暂行条例》(以下简称《暂行条例》)的译文, 以及征税范围、计税方式等。 方法, 税率基本不变。 对此, 石正文认为, 土地增值税的兴起, 从国务院《条例》到全国人大《法律》, 在税项的设计和征收上肯定会更加规范。 抑制房地产泡沫 对于土地增值税的进入, 有人认为暂行规定是转化为正式法律, 而官方《立法说明》也强调“维持现行税制框架为宜” 和整体税收负担水平。” 因此, 有人判断, 《土地增值税法》对普通购房者基本没有影响。 不过, 石正文认为, 未必如此。 他说, 从《草案》的规定来看, 为国务院或地方政府预留了很大的“控制空间”。 土地增值税在抑制房地产泡沫、调节土地增值收益分配方面的作用可以随时发挥。 从1994年1月1日起实施暂行规定, 当时规定的四级特级累进税率非常严格。 与暂行条例一样, 《草案》以转让不动产取得的增值为计税依据, 实行30%、40%、50%、60%四级累进税率。 “只要不动产转让, 就需要缴纳土地增值税,

税率是累进的, 越涨越多。” 石正文说道。
        以开发商征地为例。 一块地的地价为1亿元。 房子建成后,

卖5亿元。 期间支付开发、建设、配套、税金、利息等1亿元。 2亿元(扣除金额), 增加值3亿元。 这里的“增值”是“扣除额”的150%, 应该分30%、40%、50%三个阶段征税。 如这个税额计算很复杂, 但是可以引入一个速算扣除系数来简化税额的计算, 即如果增值额不超过可抵扣项目金额的50%, 则土地增值税税额=价值 -添加量×30%; 增值额超过扣除项目金额50%以上, 不超过100%的, 土地增值税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%; 增值额超过扣除项目金额的100%, 但不超过200%, 土地增值税税额=增值额×50%——扣除项目金额×15%; 增值额超过抵扣项目金额的200%, 土地增值税=增值额×60%-抵扣项目金额×35%。 其中,

5%、15%、35%为速算扣除系数。 因此, 开发商应缴纳的土地增值税为:3×50%-2×15%=1.2亿元。 也就是说, 开发商开发这块土地的收入为3亿元, 需缴纳土地增值税1.2亿元,

公司账户中还有1.8亿元。 “除此之外, 开发商还要缴纳增值税等流转税, 企业所得税加股利还要缴纳个人所得税、耕地占用税、印花税等财产税, 税收调整作用可见一斑。 " 石正文说道。
        “个别免税”的新变化 1998年房改后, 房地产开始成为国民经济的支柱产业, 免征土地增值税的对象进一步扩大。
        当时, 财政部、国家税务总局发文规定, 自1999年8月1日起, 个人居民拥有的普通住宅物业转让时暂免征土地增值税。 后来,

不仅普通住宅免税, 个人所有的住宅物业也全部免税。 但《征求意见稿》并未将个人转让住房纳入法定免税范围。 据住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌介绍, 目前全国有5.13亿套住房, 华远地产显示, 全国有3亿套城市住宅。 如果配套法规没有规定免税政策, 无论是5亿套还是3亿套, 如果有转让, 都要缴纳土地增值税。 可以说, 过去20年的个人居住豁免已经“限用”了。 那么这次还会继续豁免吗? 《征求意见稿》明确, 国务院可以根据国民经济和社会发展需要, 规定减免土地增值税的其他条件, 并报全国人民代表大会常务委员会审议。 记录。 “国务院有权豁免, 只需要报全国人大备案, 不需要事前或事后批准。” 谢逸风说道。
        但他认为, 今后免征普通个人土地增值税也是有条件的, 不会全部免征。 记者注意到, 《征求意见稿》还明确,

“纳税人建设保障性住房出售, 增值不超过扣除工程款的20%;需要依法征用和收回的房地产” 国家建设用”可以豁免。 在暂行规定中, 只有前者可以豁免。 此外, 《征求意见稿》还对“增值税20%以下的普通住宅”的免税政策进行了调整, 给予省政府根据当地实际情况决定减免征收, 并制定《授权省人民政府对房地产开发欠发达地区的集体房地产土地增值税减免的规定》。 增加了房地产市场和低地价水平”。 “这意味着更多的土地增值税调整权下放给了地方政府, 体现了因地制宜、因地制宜的房地产调控政策导向。” 石正文说道。 “未来, 个人买卖房屋可能要缴纳土地增值税, 最大的影响可能是投机者。” 谢逸风说道。 他建议, 可先在大城市试点实施个人住宅转让土地增值税, 按成交记录价的5%至10%征收, 与现行土地增值税征收方式类似 买卖公寓、办公楼和商店的个人。

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